3月28日，房地产板块继续走强。阳光城8天7板，中国国贸、华夏幸福、天房发展、信达地产、京投发展、中交地产等近20股涨停。
地产板块3月持续表现强势，3月前两周沪深300指数下跌2.14%，房地产开发板块上涨4.58%，房地产服务板块上涨13.45%，其中物业管理子板块上涨10.37%。究竟是什么原因使地产板块有如此强势的行情表现？行情延续需要关注哪些指标？本文将重点分析以上问题。
按揭宽松持续加码，房地产板块有困境反转之势
打开凤凰新闻，查看更多高清图片2022年3月21日，中央银行授权全国银行同业拆借中心公布，1年期 LPR和5年期以上利率分别为3.7%和4.6%。贝壳研究院3月监测的103个主要城市首套房贷利率分别为5.34%和5.60%，较2月份下降了13、15 bps，连续6个月环比下调，且相比21年9月高点分别下滑40、40 bps。
三月份，房贷利率下调，信贷进一步宽松。例如，在长三角重点城市群，南京部分银行的首套房贷款利率从2月份降到了5.4%，达到了阶段性低点。杭州部分银行的首套房利率和二套房利率分别降至5.1%和5.3%。苏州部分银行首套房利率已降至4.6%，接近5年期以上的利率水平，是近2年来的最低利率。根据贝壳研究院的数据，重点城市的贷款周期从去年10月74天降到了3月34天。
信贷环境持续宽松，需求支持政策接踵而来，但受疫情影响和需求释放节奏的影响，3月以来重点城市高频销售降幅进一步扩大。稳定需求是缓解当前基本面和信贷压力的首要前提，如果短期内销售调整压力较大，不排除进一步宽松按揭支持政策以及四限类(限购限贷限售限价)宽松政策的进一步扩围，市场有望在二季度中后期迎来企稳。
上周新房市场成交387万平，环比上月环比下降43.17%，环比上月下降16.05 pct；累计库存7699万平，一线三线及以下去化加速。上周二手房市场成交107万平，环比上月环比下降34.92%，较上月改善0.67。上周土地市场成交面积968万平，滚动12周同比-45.08%；成交总额179亿元，滚动12周同比-66.01%；全国平均溢价率+2.44%，滚动12周同比-11.71 pct。
关注销售端数据格外重要
房地产行业真正走出反转行情需要在业绩方面的实际改善。土拍市场热度维持相对低位。本周全国300城宅地成交建面380万㎡，单周环比-47%(集中土拍城市数量减少)，单周同比-61%，平均溢价率6%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面8318万㎡，累计同比-56%。
上周一手房销售环比回升、同比下降。上周40个城市商品房成交合计391万平米，周环比+8%，周同比-48%，其中：一线城市周环比+35%，周同比-23%；二线城市周环比+9%，周同比-48%；三四线城市周环比-28%，周同比-70%。
上周二手房销售环比、同比下降。上周17个城市二手房成交合计111万平米，周环比-14%，周同比-51%，其中：一线城市周环比+17%，周同比-32%；二线城市周环比-26%，周同比-55%；三四线城市周环比-2%，周同比-78%。
一二线销售逐步企稳，三四线销售仍需支持。近期政策利好不断，高能级城市市场率先响应，上周一线城市商品房销售面积环比提升35%，除上海受疫情影响销售环比下滑外，北京、广州、深圳均有较大增幅，其中深圳已经超过去年同期水平；二线城市商品房销售面积受疫情影响表现分化，但整体环比提升9%；三四线城市需求仍然相对低迷，商品房销售面积环比-28%，亟待多维度政策支持，促进房地产市场恢复健康发展和良性循环。
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