商业地产行业从增量时代进入存量时代，老旧商业升级改造亟需焕新升级，顺应新商业潮流，迎合现代年轻消费者的需求，日渐深入到行业发展的新格局中。
当下消费者更看重体验感和情感上的满足，对商业场景创新的速度和形式具有更高的要求，打造场景化、沉浸式、主题化、怀旧风、融入IP等来实现内容和运营的差异化、精细化、合理化。
存量时代，老旧商业改造升级路上，需要更多的范本让我们去参考，学习，最终找到适合自己的方向，讲自己的故事，实现商业更新与进阶。围绕存量商业改造对行业进行了深入探讨，以下是内容的深度解读。
五大商业关键词
新的商业趋势的火热也燃烧到了老旧商业改造之中。老旧商业想要快速吸引流量，更好地满足现代年轻消费者的需求。无疑，老瓶装新酒，嫁接新商业潮流的火种，不失为一种捷径。我们总结了五大商业趋势关键词，精心挑选了五个改造成功的案例，看老旧商业如何借东风，在短时间内实现逆风翻盘。
·沉浸式
消费升级、体验升级，消费者对于消费环境要求越来越高。沉浸式的形态是为了更好地满足消费体验感，让消费变成了一种享受。科技赋能的今天，实现沉浸式的方法千变万化，VR技术、裸眼3D、光影等手段都成为了最前沿的沉浸武器。
对于线下商业来说，打造展现沉浸性、创造性的场景，已成为吸引消费者眼球的主要手法。沉浸式场景的形式也多种多样，如“沉浸式”剧场、“沉浸式”电影院、“沉浸式”酒店、“沉浸式”主题公园、“沉浸式”特色小镇等。
·场景化
实体商业靠什么来吸引人，场景不失为一块好的“招牌”。通过特色空间、体验场景、业态场景、IP场景等多种手段的打造，让购物中心充分发挥“场”的概念，以此实现商业与人的情感连接，最大化实现引流和销售的目的。
场景打造上，最直观体现在建筑造型与空间上，比如人们津津乐道的上海前滩太古里的双层公园设计与环形跑道。大的建筑场景虽然难度较大，但对消费者带来的冲击和影响也比较直观。
·主题化
主题化是购物中心变动更新场景，聚焦不同圈层，引入顾客流量，增强社交化，从而聚集人气，拉动消费，促进相关产品销量的有利法宝。
回顾2021年的几大商业大动作，都与主题有关联。环球影城的开园，让北京有了与上海迪士尼PK的底气，也带动了主题公园热，让有主题的出行变得意义非凡。
·商业新物种
随着中国国力增强，经济稳步增速，中国的年轻一代对于文化的自信使得国潮走红，而对于有更开放的信息平台和在互联网下成长起来的Z世代，潮玩满足了其自我意识和追求个性化的需求，随之孕育出来的被称为中国秋叶原的X11的爆火就是最好的例证。
购物中心还出现了一种新兴的业态——剧场业态。从脱口秀、演出到剧本杀，从开心麻花到笑果文化，诸多品牌纷纷入局。新的业态迎合了年轻一代的消费群体崇尚自我、个性表达的特点，带来人气的同时，也为他们提供了社交娱乐的场所。
·怀旧风
近年来，复古怀旧风兴起。比较出名的有长沙海信广场还原上世纪七八十年代老长沙风情的“文和友”，北京王府井百货大楼地下二层展现老北京记忆的“和平菓局”，北外滩来福士地下一层“城市集市”，世纪汇广场地下二层“1192”等。
随着我国综合国力的提升，人们的生活水平日渐提高，城市和建筑也不断推进、改造。随之拆掉的，也是逝去的时光与曾经生活的记忆。复古怀旧风，通过科技赋能与场景的搭建等再现往日时光，能够勾起旧日回忆，引发消费者强烈的共鸣。
存量改造的多种可能
城市更新中的商业改造应当怎么做才能突破自我，以更丰富的内容满足消费者日益增长的多样化消费需求，创造出有价值的产品与服务呢？我们分析了五个经典案例，从中体会商业改造中的情感温度。
·老破旧的工厂升级成网红打卡点
上生·新所作为创意园区，将空间定位于开放·共享。整体项目与周边的生活空间连通，打造互动性场所，项目中的绿化满足了人们的需求，在这样一个集购物、娱乐的欢乐地与大众的生活相通，使这里成为了最有活力的区域。
城市中最重要的一部分就是人，城市承载着人们的生活。历史建筑是维系人与历史之间的纽带，是承载人们生活记忆的载体。对历史建筑的保护保留，既是对城市文脉与城市肌理的保护，也是对地区特色的保护。商业的改造应当以人为核心，以人的需求为出发点，强调社区感及其背后的人文关怀，“厉害的城市会去谈诗情画意，也就是谈人文景色跟人文的关系。”我们需要打造具有情感温度的公共空间。
·不同商业场景引领生活方式
日本大阪-心斋桥PARCO心斋桥是以带有拱廊设施的心斋桥筋商店街为中心发展起来的。作为大阪最大的购物区，这里集结了许多精品屋和专卖店。大型百货店、百年老铺、面向平民的各种小店铺也鳞次栉比。石板铺就的人行道、英国风格的路灯和成排砖造建筑物的周防町筋，格调高雅，这一带被人称为欧洲村。
商业启示：心斋桥的重点在于美国村与欧洲村的划分，用不同的风格、品牌体现着不同的文化，让到访的顾客感受另一种生活方式。城市文化是商业更新中需要考虑到的重要部分之一，不同的商业场景让拥有不同经历的人产生情感的共鸣。商业改造通过空间升级，拉近与消费者的心理距离才是王道！
·老百货成为“新玩家”
商业规划与设计的东百中心将东百东街店与东方百货合并，成为一座经营面积逾12万平方米的商业综合体。
东百中心的３楼设置了空中连廊，打通了空间，在内装与外观上都是全新的尝试；７楼的中庭广场可以举办室内剧场、品牌发布会及展览互动体验等等，增加了商场的流量。除此之外改造还包括业态优化调整，娱乐餐饮、亲子互动、社交体验应有尽有，实现了由传统百货向购物中心的升级。
项目的最大亮点是地上与地下空间的结合，地上的设计以现代建筑风格为主，形成历史街区与新街区的过渡。消费者穿梭在历史与现代环境之中，涌出了无限的氛围感。购物中心是用来“玩”的，功能的强大、业态的丰富、互动的多元、环境的氛围感,共同搭建与消费者的情感纽带，激发人民对于品质生活、幸福生活的向往，这往往是空间成功升级的关键。
·152岁的老百货转型成为艺术品
莎玛丽丹百货大楼包含巴黎最小的百货商场和最大的概念商店，约有600多个品牌进行入驻，40多个独家代理品牌，此外还设有全欧洲最大的美妆区域。在此处开业的最新“白马庄园酒店”偏重法式艺术风格，历史感与时尚感兼具。
该项目唤醒了这座沉睡的古老建筑，让其“重生”，再现辉煌。将沉睡的古老建筑与现代风格融合，穿梭在时空交错的建筑，对人们的视觉具有一定的冲击，也在心灵上带给大众极大的震撼。
·老百货升级新物种
江阴八佰伴摒弃了传统的老百货建筑形态，力求消费升级，是和桥机构最新的商业规划与设计作品，打造无边界卖场，提升百货在场景、购物体验上的动力和不足。此次改造运用了创新设计理念，将光影元素加入到室内空间环境，在视觉上为消费者提供不一样的新鲜感。其次，项目通过引进国际知名高端零售店、五星级健身会所、超级乐园等多种业态，实现业态融合，打造圈层化商业。
江阴八佰伴大胆突破，采用创新设计理念，动线脉络清晰，主次动线分明。这种理念满足Z世代年轻消费者追求消费体验的新要求，又满足老顾客对项目“重生”的期待。多种业态组合，打造圈层化的美好幸福生活是项目的亮点，这让每一位消费者都能体验幸福美感，以此赢得消费者的心。
小体量改造项目案例
“麻雀虽小，五脏俱全。”小体量商业更能满足人民大众日益增长的精细化、趣味化购物需求，将商业街区的独特性最大程度的体现出来，小体量改造也是十分具有前景的。通过以下两个案例我们不难发现，小体量改造项目大多都带着当地独特的地域文化，在与消费者建立联系的同时不能脱离开地理位置，更不能脱离城市文化，我们需要理清“人·货·场”的关系，才能帮助商业项目更好地自我升级。
地域文化显著的公园式潮流商业
在大源中央公园，地面是集运动、散步为一体的城市悠闲公园，地下LG1层则是设计感、美学渗透到各个细节的综合商业体——成都REGULAR源野，它是一个极致精品存量改造社区商业。
作为小体量改造商业，成都Regular源野室内商业总面积为6528.72平方米，以“具有城市影响力的文化生活地标”为定位，为大众展示出更崭新、更加本真的审美与生活取向。未来，这里将成为城南一个满足家庭日常消费以外，真正有趣的地方。
源野的北、西、东三个花园以公共空间gregarious为连接，独特的装修设计既将特色商业与外部环境相区别，又把其开阔的形态与周遭环境相融合。整个区域集合了近20个品牌，招揽约20名主理人，只为聚合多元的communities，让每个人能够认真地感受生活，将精彩变作日常。
这个地下空间不仅有一系列高质量店铺：面包、咖啡、餐厅、植物、展厅、买手店，还有好几个花园穿插其中，隐于闹市的自然艺术档案馆“荒石公园”也在其中，真是不折不扣的“地下花园”商区。
119岁百年老店为我们带来了哪些惊喜？
北京东安市场位于东皇城外，地处大名鼎鼎的王府大街。老北京的东安市场是一个集吃喝玩乐为一体的大型娱乐购物场所。地下一层开辟了总面积2700平方米的“老北京一条街”，形象地再现了老北京的民俗文化和购物场景。东安市场里亲切热情，带着地道北京话的导购人员拉近了与消费者之间的距离。
经过改造后的东安市场用艺术场景与科技化加持空间布局，实行“一步一景”，让消费者的每一步都成为潮流打卡地。一个个集合区似的开放式空间代替了店铺化的老百货。一至三层包括精品鞋包、服装服饰、小众香氛和化妆品、潮鞋及运动联名款、滑雪及户外服装等10个集合区及39家shop in shop独立品牌形象店。
每个楼层的特有主题，线路的重新规划，让商场内的动线空间更加清晰明确，设计上多采用镜面设计，加深了空间内的层次感，结合中国传统建筑元素，打造出具有现代风格的公共空间，不仅从品牌上改造，更从环境上改造，深入人心。
像东安市场这样的百年老店，虽然拥有历史的情怀，但装修及环境空间在这个高速发展的世界中显得格格不入，因此存量改造是它最好的选择。通过对购物环境的改造，商品区域的精细划分以及增加人性化的服务，带给消费者不一样的购物体验。让经典不过时，在新审美中加入地域文化、复古情怀，让这里成为具有鲜明特色的商业。
日本商业街区改造——宫下公园
宫下公园位于东京都涩谷地区，该项目以购物中心+屋顶公园为特色的新型多功能综合体著称。宫下公园1930年诞生，1964年为东京奥运会曾改建过，是当时东京第一座空中公园，此次2020年的重建改造又正逢东京奥运会，不仅仅是一场商业的老旧改造，更是东京城市公共空间更新的重要部分。
宫下公园是政府与民间商业合作完成公共设施改造再开发的商业。公园面积为1.27公顷，项目全长330米，包括三层商业设施、屋顶公园、酒店建筑的综合立体空间。在商业空间部分为南北街区，南街区以室内百货商场为主，通道两侧是店铺；北街区通道是半开放空间，配有可以休憩的桌椅，通道一侧是店铺。宫下公园聚集了大约90家店铺，其中日本首店占七家。在一楼的涩谷横丁共有19家餐厅，全长100米。
宫下公园在一系列改造后，打造了成功的公园商业，实地考察，探访公园商业是如何亲近消费者，营造舒适的商业空间和公共空间的。
公园式商业成为疫情以来发展新商业的宠儿，这与它亲近自然，在都市里打造田园牧歌式的休闲、放松式风格分不开。但公园式商业不单单仅限于绿植和商业的简单融合，可以看到宫下公园的拱形设计、店铺安排、交通动线，都将公园式商业的功能性摆在第一，其次是公园式商业的开放性、舒适性的特点最大化，除了可呼吸的户外风情，粗金属的美式工业风也极具特色。
可以看到自从宫下公园开放后，消费者络绎不绝，尤其吸引了不少年轻人打卡、驻足。人们来此休闲、放松、社交，观看艺术展、打卡首店新店、运动、购物，尤其是夏日夜晚，伴着晚风，既有置身都市丛林，却可以尽情呼吸的放松，又有一种都市的繁华感围绕在旁。宫下公园，让公园式商业又多了一种可能！
结语
存量时代，老旧商业改造升级路上，更多的范本值得我们去参考，但只有适合自己的，才是有效改造，一些计划改造的商业体切忌盲目跟风，要找到适合自己的方向，讲自己的故事。
另外，随着城市更新、消费浪潮层出不穷，新的商业物种不断出现，商业更新与进阶是一条持续的道路。想要有持续的竞争力，在跟进潮流的同时，还要做好自己，在内容差异化，运营精细化、合理化上多下功夫。打铁还需自身硬。只有练就了扎实的基本功，才能经受住商业浪潮的冲击。
来源：和桥机构
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