2017年召开的十九大确定了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，并明确了加快建立多主体供给、多渠道保障、 租购并举的住房制度 ，让全体人民住有所居。这次会议改变了以往“购租并举”的说法，“租购并举”的表述，将租放在前面，显示了政府大力发展租赁住房的决心。上海的今年发布的住宅十三五规划，提出十三五期间租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%。表明租赁市场将是上海未来房地产的重要一极。未来，租赁住房将是房地产的巨大蓝海。
01
上海租赁住宅市场试点基本情况
2017年以来已有29幅租赁住宅地块出让，共181万方
上海的《住宅十三五规划》提出“十三五期间将大幅增加租赁住房供应，促进购租并举（发布日期早于十九大的提法）住房体系建设，多层次、多品种、多渠道发展住房租赁市场，充分发挥租赁住房高效、精准、灵活的特点，有效扩大受益面，满足不同层次、不同人群住有所居的需求。
“十三五”时期预计新增供应租赁住房70万套。此外，以市场为主，扶持住房租赁企业扩大规模，新增代理经租房源30万套（间）左右。到2020年，基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场体系”。
目前，国内的租赁住宅市场的player有开发商、房地产中介服务商、酒店运营商、互联网创业公司、国有企业、银行、基金。截至2017年底，已有20多家百强房企启动长租公寓中长期发展战略。
从上海来看， 2017年下半年以来连续推出了29幅地块租赁住宅性质的地块，共181万平方米， 未来如果2年后上市，按照平均60平方米的户型计算， 能提供约3万套租赁住宅， 而2018年上半年将计划开工4000套，年底全面开工，2020年实现交付。2017年推出的租赁住宅地块平均楼面价为6575元/平方米，而2017年上海住宅的成交楼面价为18276元/平方米， 租赁住宅的楼面价是商品住宅楼面价的三成半左右。
上海租赁住宅大部分为地方国有房企或园区开发商拿到 ，这是因为政府希望国企在租赁市场发挥重要作用，增加政府持有租赁住房的比例。在27幅地块中，上海地产集团在市区拿了10块，占大头，共73万平方米，张江集团拿了4幅，共25.5万平方米，陆家嘴在前滩拿了1幅，为9.4万平方米，浦发拿了2幅，共12.8万平方米，市北高新拿了3幅为15.2万平方米。
新年开始，上海地产集团发布了沪上首个国有租赁住房业务品牌-城方，据集团新闻，集团按照区位择优，产城融合，规模适度，近期可实施的选址原则，首批确定17幅租赁房地块，总建筑面积100万方，计划投资180亿，全部建成后可供应约2万套。 无疑，按照目前的企业的拿地规模算，上海地产集团将成为上海租赁住宅市场最大国有房企。
下文将重点探讨租赁住宅的选址和租赁住宅开发商的开发模式，包括融资模式、盈利模式、运营模式、产品设计以及租金定价，并部分结合上海地产集团的城方品牌进行案例分析。
02
租赁住宅地块的选址
上海选址基本为市区好地段，六成落地浦东
上海租赁住宅的选址原则是在产业集聚区、交通枢纽地区重点发展租赁住房。以上海出让的27块地为例，其中市区有23幅地，占比为85%，郊区为4幅，占比为15%。分布在10个区，即市区的浦东，静安，长宁，徐汇，黄浦，杨浦，闵行，以及郊区的青浦，松江，宝山和崇明。
从区域分布看，租赁住宅最多的区为浦东占59%，静安9%，长宁8%，闵行的莘庄占8%。这批地块主要分布在园区和商务区，又以园区为主。浦东地块则分布在世博、张江、前滩、北蔡和16号线周浦站。静安地块集中在市北高新园区。长宁则分别在虹桥和古北。
图：上海租赁地块的区域分布（按建筑规划面积）
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租赁住宅的融资模式
银企合作，REITs模式将是重要的融资方式
随着租售并举住房体系的推进，与其配套的金融改革和工具也实现了重大突破。 租赁住房REITs、租赁专项基金、政银合作、银企合作等将成为租赁市场重要融资方式。
银行开始参与租赁项目，中信银行、建设银行、工商银行已携千亿重资接踵进场，表明各界对租赁住宅前景十分看好。建行试水租赁住房市场，进入武汉、佛山和深圳：武汉、佛山主打政银合作，深圳则主打市场化与长租房。中信银行专项资金保障企业租赁项目运作，参与发起三家住房租赁公司：由建信信托控股的广东建融住房服务有限责任公司、建信住房服务（深圳）有限公司，与深圳市人才安居集团合资的安居建信租赁服务有限公司。
在银企合作方面，2017年10月30日，中信银行与碧桂园集团进行长租住宅保障性基金战略合作。中信银行将在未来三年为碧桂园集团在长租住宅领域提供300亿元的保障性基金，同时整合中信集团各类金融资源为碧桂园集团在长租住宅方面提供“一揽子”“一站式”的综合化金融服务。
为了解决租赁住宅企业的规模化、轻资产运营，创新的REITs模式将是长远资金解决之道。 2017年10月23日，国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过。产品总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制。2017年12月份招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS计划获批，发行总额不超过60亿元，首期发行规模不超过人民币20亿元，期限为18年。
04
租赁住宅的盈利模式
长远来看REITs可能是最佳的盈利模式
长租公寓租金普遍比市场价高出15%~20%。但即便租金较高,赚钱难仍是长租公寓最大的困局。行业专家认为,前期成本投入大、利润回报率不高、回报周期较长是这个行业共同的痛点。市场公开数据显示,长租公寓的长期盈利目标设置在6%~7%,但当前大多数品牌的回报率在1%-3%。拿万科谭华杰的话说，万科通过拿地盖房子出租，租金回报率只有3%，加上税收20%，最终的租金回报率只有2.4%。目前没有哪个企业能做到2.4%的融资利率。 大多数开发商进军租赁住宅，短期考虑都是不盈利，目前还靠政府的税收减免，短期把产品做好，长远来看，一旦形成规模，有专家认为，其盈利性超过卖房子销售。
目前，租赁住宅市场的盈利模式有降本增效模式、资产托管模式、基金REITs持有模式，业务协同模式和平台服务模式。目前来看降本增效模式和万科泊寓的业务协同模式实现盈利的难度较小，此外轻资产的运管模式—资产托管模式和基金持有模式盈利难度也不大。而平台服务模式的盈利难度较大。
以往的租赁住宅模式普遍为社群经济模式，即以创业和生活大厅为核心，打造共享经济。但是由于管理规模小，用户基数少，社群基数少，变现难，很难去做扩张。因此部分企业改变模式，为资产托管，托管的对象是开发商，开发商擅于资本与资源整合，但缺少运营的基因，即帮开发商招租，做产品让家友愿意在租赁企业代理的楼盘里生活，社交，让这群人成为开发商的潜在客户。
另外万科泊寓的业务协同模式也值得一提，万科做公寓短期不考虑盈利，主要为自己输送潜在客户，长期来说，租赁住宅业务作为万科八爪鱼的战略中的一部分，有利于万科城市服务配套商的转型。
短期来看，2017年以来，北京和上海政府纷纷推出多幅地价较低的租赁住宅地块，就是为了解决租赁住宅目前不盈利的局面。 上海的租赁住宅楼面价只有普通商品房的三成半，北京的租赁住宅楼面价也只有5000多元，北京的成数也较低，因此大大降低了建造成本，提高了租金回报率，使得开发商可以盈利。
长远来看REITS模式可能是盈利性最好的一种模式，一方面获得资产增值收益，一方面获得运营收益。 但是中国目前发行的租赁住宅REITs还不是真正意义上的REITs，从国外的经验看，以美国为例，其住宅租赁REITs的收益率平均为6-8%，其中90%的收益返还给投资者，享受免税政策，而住宅租赁企业把旗下的租赁住宅产品打包成REITs上市，一般会持股一定比例，享受资产增值和运营双重收益。
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租赁住宅的运营模式
多方企业合作形成运营生态
目前长租公寓有集中式运营和分布式运营。我们将对开发商自建租赁住宅的模式进行重点阐述。开发商首先拿地建造租赁住宅，然后注入旗下的租赁住宅品牌，对其进行设计和标准化装修，然后互联网或线下看房，O2O看房，整租，收租金，然后打造社区化服务，保洁，维修，创建公共区等。房子是个载体，更重要的是社区运营和管理。
图：开发商自建租赁住宅模式
以上海地产集团的城方品牌运营模式为例，其将同临港集团、建设银行、申焘润投资、中信证券，中国通服，阿里云等20多家企业组成租赁住房建设运营生态合作联盟。上海地产集团将建立两大平台公司，统筹建设、运营、管理旗下租赁住房业务，实现可持续发展。
已成立的租赁住房建设发展公司，主要负责项目开发建设，目前已同步开展租赁住房产品标准化研究，通过形成产品标准化设计模块和成本模块，大大缩短开发周期，降低开发成本，即将成立的租赁住房运营管理公司，将引入职业经理人团队，探索专业化、市场化运作机制。
案例： 以上海地产集团的城开品牌的运营模式为例，为实现可持续发展，上海地产集团正同步着手建立一个统一的代理经租市场信息化平台，发挥具有政府背景，房源信息真实、对称的专业化平台优势。
集团目前正谋划在待转型产业园区、地铁站点周边继续选取合适地块用于租赁住房后续供应，同时与各区合作改建、收储和租赁社会存量房源，建立房屋银行，积极投入租赁住房市场培育，不断拓展租赁住房发展空间，努力发挥市场压舱石、稳定器作用。
这个平台，既是租赁住房的房源平台，也是运营、服务、管理平台，重点将构建形成“3+8”综合服务管理体系，即：租赁管理、智慧社区、智能生活三大服务客户端，以及房屋资金、客户信息、商户消费、服务资源、合同认证、支付信息、能源消耗、物流配送等八大管理功能。
在提升社区服务上，地产集团将充分发挥功能性平台优势，构建“6大生活平台+4大发展平台”即文娱、生鲜、轻食、健康、形象、餐饮6大类生活服务平台，创新孵化、数字平台、科技物联、能源管理4大类发展服务平台。
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租赁住宅的产品与定价
个性化+体验化+社区化，定价市场化
租赁住宅企业如何打造产品以吸引对品质和消费体验不断升级的年轻一代是关键。 租赁住宅的产品设计趋势将是个性化+体验化+社区服务化。 上海2017年以来出让的地块建面大小从几万方到十几万方不等，有利于打造社区。此外上海十三五规划就规定租赁住宅一律为全装修。
案例： 上海地产集团的城方品牌以“都市梦生活”为核心理念，旗下物业既是小区，也是社区，更是创业孵化区，品牌旗下有城寓（租赁住宅）、城享（社区商业）、城创（创业创新孵化中心）三条产品线以及一个集合了生活美学的品质生活共享社区——城智生活集群，将可提供不同套型、租金、租期、服务标准的租赁住房产品，满足住客差异化、个性化需求；规划建设地块还可为城市提供约25万㎡开放街区、口袋花园和24万㎡社区配套服务设施，增加城市公共生活客厅，满足商业、教育、艺术、健身、游乐等需求；与区联动、与大企业联手，提供创想基地、创新中心、创智平台三大人才培育器，为人才孵化和发展搭建平台。
在户型设计上，以上海地产集团为例，其旗下的产品将提供更多的共享空间和共享交流方式。主力户型：40平的基本型一房，60平的两房改善，80平的舒适三房，因为有共享空间，所以这些都依次分别有60,80，乃至120平方米的空间享受。未来的社区一楼就是城市公园，二楼是封闭小区。
图：城方品牌的样板间
租金定价上： 目前长租公寓的租金一般比周边高出15-20%，有的甚至高出30%。对于国企持有的租赁住宅，在租金的计价上，以上海地产为例， 表示租金定价市场化。 上海地产集团表示“但是产品本身是不一样的，提供的服务也不一样。租金到底是按照面积算，还是按照性价比定，将近一年的时间去考量这个问题。
比如说市场价六千块一套，我们租四千块一套，这个就会产生负面影响。觉得定价应该是市场化的，我们可以通过其他方式，比如这个企业对我们上海做了很大贡献，又交了很多税，那是不是可以从另外一个层面解决，对你这个企业交的税，政府让我们上海地产承担，给你打多少折，这是我们这种企业就可以操作这样的事情”。
07
租赁住宅市场的展望
租赁住宅有望成为未来房地产的重要一极
公开数据显示，2017年,我国租房市场总规模在1.38万亿左右。据预测到2025年增长到2.9万亿元，因而租赁住宅市场是个巨大的蓝海。作为一线城市的上海，十三五”时期预计新增供应租赁住房70万套，新增代理经租房源30万套（间）左右。到2020年，基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场体系。
上海最新获国务院批准的《城市规划2017-2035》中，指出上海迈向卓越的全球城市和推进国际经济，金融，贸易，航运，科创中心的建设过程中，迫切需要进一步吸引和聚集一流人才，为这些人才提供具有权益保障的租赁住宅将有巨大的需求，因此未来将提高租赁住房的比重。
我们判断： 虽然目前租赁住宅市场还处于起步阶段，但已有多主体的参与，未来形成规模效益后，能突破目前不盈利的瓶颈，进入发展快车道。 随着年轻一代不断提升的消费观念，未来的中国可能朝国外的住房消费观念趋势发展，即愿意租房的人群大大超过购房人群，并在政府大力提倡的租购并举的政策引导，租赁市场有望成为房地产市场的重要一极，未来前景看好。（中国指数研究院）