本文来自：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：乔不丝，头图来自：视觉中国（图为鄂尔多斯市康巴什乌兰木伦湖边的楼盘）
大家听说了么：最近静安的两栋写字楼被煤老板，鄂尔多斯承包了。这两栋楼是苏河湾中心，原本持有的企业为华润置地和赌王之女何超琼的公司。
位于上海静安区苏河湾板块，妥妥的市中心。
不仅买楼，鄂尔多斯还买下地下210个停车位，物业面积4.54万平方米，交易总价26.7亿元。
当如今民企连债务都还不上的时候，像鄂尔多斯这样的企业，一定程度上扮演了房地产行业进场抄底的角色。
看到这里很多人可能会问号脸：鄂尔多斯？那不是大表姐刘雯打工了十四年的羊毛衫品牌吗？
对，就是这些年我不论去到哪座商场里，一楼和LV、GUCCI店铺挨着的鄂尔多斯，居然来上海扫货拿楼了。
而比这更为神奇的，是鄂尔多斯这个城市本身，从地产的角度看，这可能是全国发展最魔幻的城市，没有之一了。
一
如果一定要给这个魔幻城市贴上标签，第一个关键词绝对绕不过这两个字：有钱。
在很多人的认知里，有钱是江浙沪，有钱是广东老板；那么，鄂尔多斯能够有钱到什么程度？
带给这座城市最大底气的不是只有羊绒，而它是 “扬眉吐气” 样样有，尤其是煤矿资源。
在这座城市70%的地表之下，都埋藏着大量煤矿。
鄂尔多斯煤炭资源的储量高达1676亿吨，占全国的六分之一，足够开采数百年。
除此之外还有稀土的储量达65亿吨、天然气占全国三分之一，这片广袤的土地可以用遍地是黄金，老天赏饭吃来形容了。
经历2002～2012年煤炭黄金十年，2004年内蒙古的煤炭资源进度大开发阶段，使得当地政府拥有了巨大的财政收入，因此也带来了这座城市的跳跃式发展和财富爆发增长。
从2004年开始，鄂尔多斯进入了一轮大征地的运动，守在这座草原城市的很多农牧民得到了巨大的拆迁补偿。
鄂尔多斯是一个地广人稀的地方，部分地区，每户牧民的耕地加草场，动辄可以达到四五百亩，甚至上千亩，很多人因此获得上千万元的安置费。
所以，一夜之间在鄂尔多斯，仿佛遍地都是亿万富豪。
2011年，6月住建部与高和投资发布《中国民间资本投资调研报告》称：保守估计鄂尔多斯拥有资产过亿的富豪人数不下7000人，而除了亿万富翁，鄂尔多斯资产过千万的人至少有10万人。
而当时，鄂尔多斯市区人口不过60万人，也就是说当地每228个人中就有1个亿万富翁，每16个人就有1个千万富翁。
当很多人一夜之间变成了煤老板，造就这个城市街头非常奇幻的景观，比如2010年那个时候鄂尔多斯的豪车很多，随处可以看到停在路边的悍马。
据说整个城市出租车只有2000辆，路虎就有5000辆，中国90%的路虎都是来自鄂尔多斯的富豪买走的。
有人在鄂尔多斯街道上测试过，10分钟内就有20辆路虎驶过马路。煤老板到底多有钱，网上流传过一个很有名的段子：
一位实地探访的记者，听到隔壁桌父亲在高考前是这么鼓励自家孩子的：“你高考好好考，考到北京后我们就在北京的四环内买个独栋。”
它最近一次出圈，还是因为太有钱太豪气了，尤其是喜欢砸钱在教育和城市建设上。
就拿招聘教师来说，年薪也比肩深圳，起步就是60万，为了招揽人才，一出手最高1个亿。
而当地官方回应是“我们财政负担得起”，因为豪气还上了各大新闻。
2020年，鄂尔多斯的教育经费总投入达到了100.36亿元，这在三四线城市中也属相当罕见的。富裕一直都是鄂尔多斯的底色，到现在它还是全国人均GDP排名列第二的城市。
有钱是基础，也是鄂尔多斯会被称为“中国的迪拜”的原因。
二
但人突然有钱了之后，总是会冲动，城市也是如此。
多年以来的财政收入富余，也带来了鄂尔多斯城市建设上的超大手笔，也为鄂尔多斯的另一个魔幻故事，埋下了伏笔。
那个时期鄂尔多斯留下来的城市建设和建筑风格，也极为大胆；超一流的城市设备，会让你误以为自己走错了地方。
从机场开始，就看到堪比上海国际航站楼的排面和气势扑面而来。鄂尔多斯的机场，豪华得过分，还有点超现代主义，甚至还规划了水景。
在这片沙漠生长出来的绿洲之上，美术馆、图书馆都来自名家之手：著名设计师马岩松为这座城市设计的鄂尔多斯博物馆，流体一般形状的建筑审美。
而在这些建筑背后，完美展示鄂尔多斯这么多年疯狂造城印记的是一个地产项目。也是鄂尔多斯魔幻建筑的集大成者：erdos100。
听听这一大串名声响亮的设计师名号：鄂尔多斯100个项目，邀请了世界29个国家和地区的100名设计师，其中欧洲44名、美洲37名、亚洲18名、非洲1名，其中还包括当初参与鸟巢设计的赫尔佐格和德梅隆。
但如今只有六七个完成了主体施工，现状长上面这样。
这些当初设计师们的试验品，孤独地站立在一片连出租车司机都不认识的荒地里，看不出它当初在设计图纸上想要长成的样子。如果从高空看过去，各种奇幻建筑的排列组合，让人感觉到颇为荒诞的色彩。
鄂尔多斯不仅颠覆了我们对城市发展的认知，也带来了不理性的地产开发模式。
三
这里除了奇异魔幻的建筑多，空置的商品房更多。人们惯性用来指代新区空城的名词：鬼城。
其实这个称号是来自鄂尔多斯在2004年建设的一个新区：康巴什区。
这座一期投资50多亿元、花了6年时间兴建的新城，已形成近32平方公里的现代化城区，主要是因为不理性的疯狂造城和盲目开发。
鄂尔多斯市政府2004年开始启动建设距离老城25公里开外的康巴什新区，一幢幢大厦在这片新区里拔地而起。
而鄂尔多斯人对房子的热情，不亚于当年温州炒房团，最疯狂的时候，只要鄂尔多斯哪个地方有新楼盘，开盘当天便立刻被秒杀。
鄂尔多斯已经将市政府全部迁入，还把当地最好的鄂尔多斯第一中学搬了进来。据鄂尔多斯实力最强盛的伊泰集团财报显示：
从2006年到2011年，鄂尔多斯的房价从每平米1500元/平，飙升到1.3万/平，2013年又迅速回落至3000元/平左右。
2010年的康什巴区的楼市有多疯狂？当时候上海平均房价也才2万/平，康巴什新区的房价就达到了1万元/平，一些新开的别墅楼盘，和高端楼盘售价甚至高达2万/平以上。
因为楼市房价的疯狂，也吸引来了众多知名房企来到这里淘金。比如上海豪宅专业户，星河湾也在鄂尔多斯当地有项目。
名字叫做鄂尔多斯星河湾，据说当时卖到2.3万/平，内部精装也很星河湾，这样的房子，当时的煤老板一定很爱吧。
除了星河湾，还有绿城、王府井等知名房企，曾云集了近200家房企来到这片土地上寻找机会。
2011年，鄂尔多斯房地产计划销售商品住宅面积达1200万平米，以100平一套房子来计算，就在那一年之内，计划要卖掉12万套房。
对于当时一个总人口仅160万，市区也才60万人口的城市而言，这样的规模意味着所有家庭都需要在2011年买一套房子，才能够消耗掉仅仅一年的供应量。
过度的房产开发，留给鄂尔多斯的是一座座空置率极高的烂尾楼，和快速跌落的房价。
四
就如文章标题所说的：当初被叫做中国第一鬼城的城市，现在怎样了？
这十几年鄂尔多斯是怎么去库存的，几乎连续十年不开发新盘。壮士断腕式的抑制房地产供应，自然消耗了原来积压的库存。
其次是其他城市拆迁都是货币化安置，鄂尔多斯想了一招，用康巴什新区的房票安置。
就是让拆迁的居民置换成为房票来进行购房安置，既能解决他们的住房问题，又能去掉了库存，调动本地居民到新区居住生活，提高新区入住率。
就这样十年过去，现在鄂尔多斯的房价均价8000元/平，已经涨回当年较高水平，尤其是康巴什区，房价也回到了13000元/平的高点。
可见这些年，鄂尔多斯因为停下了商品房盲目开发的脚步，居民购买力在慢慢回升。但实际上，即便是用尽了很多办法，楼市依然没有恢复到十分健康的状态。
尤其是对这个十几年前就有如此超前大手笔的规划，计划入住100万人的新区来说：
居住在这里的人，多一半是从老城区迁过来的原住民，内生需求量增长是十分有限。
按照目前这样的人口导入速度，想要摘掉“鬼城”称号，还有一段很长的路要走......
本文来自：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：乔不丝
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